Warum die Auslandsimmobilie einem eigenen Rechtskreis folgt
Bei fast allen Scheidungsfolgen genügt der Blick in eine Rechtsordnung. Bei einer Immobilie im Ausland sind es immer zwei. Über die güterrechtliche Beteiligung entscheidet das Güterstatut der Ehe, über Eigentum, Register und Übertragung dagegen das Recht des Staates, in dem das Grundstück liegt. Dieses Belegenheitsrecht lässt sich nicht abwählen. Auch eine Rechtswahl der Eheleute ändert nichts daran, wie ein Eigentumsübergang im Register des anderen Staates zu vollziehen ist.
Aus dieser Zweiteilung folgt die wichtigste praktische Regel: Ein deutsches Familiengericht kann einem Ehegatten aufgeben, seinen Anteil an einem Haus in Italien zu übertragen, es kann diese Übertragung aber nicht selbst im italienischen Register vollziehen. Der Beschluss verpflichtet, er verfügt nicht. Wer das übersieht, hält am Ende eine Entscheidung in der Hand, die vor Ort niemanden bewegt.
Eigentum, Register und die Grenzen deutscher Beschlüsse
Ich prüfe deshalb früh, in welcher Form das Belegenheitsrecht eine Übertragung verlangt. In vielen Staaten ist die notarielle Beurkundung vor einem dortigen Notar zwingend, teilweise verbunden mit behördlichen Genehmigungen, Vorkaufsrechten der öffentlichen Hand oder steuerlichen Unbedenklichkeitsbescheinigungen. Eine in Deutschland beurkundete Übertragung wird in solchen Staaten nicht ohne Weiteres eingetragen.
Der praktikable Weg
Bewährt hat sich ein zweistufiges Vorgehen. In Deutschland wird die schuldrechtliche Verpflichtung geregelt, wer also was bekommt und wer was zahlt. Am Belegenheitsort wird der dingliche Vollzug nach dortigem Recht durchgeführt, in aller Regel durch einen Notar oder Rechtsanwalt vor Ort, mit dem ich zusammenarbeite. Damit dieser Vollzug nicht am Widerstand des anderen Ehegatten scheitert, sollte die deutsche Vereinbarung eine Mitwirkungspflicht mit Fristen und eine Vollmacht enthalten, die nach dem Recht des Belegenheitsstaates verwendbar ist.
Wenn nur der Registerauszug fehlt
Häufig ist schon unklar, wie das Eigentum überhaupt eingetragen ist. Ich lasse deshalb zuerst einen aktuellen Registerauszug beschaffen. Nicht selten weicht die Eintragung von der Erinnerung der Beteiligten ab, etwa weil ein Elternteil des Ehegatten mit eingetragen ist oder weil die Immobilie einer Gesellschaft gehört, deren Anteile wiederum den Eheleuten zustehen. Diese Konstruktionen sind in einigen Staaten üblich und verändern die rechtliche Behandlung vollständig.
Die Bewertung
Für die güterrechtliche Rechnung zählt der Verkehrswert am jeweiligen Stichtag. Eine Onlineschätzung oder ein Inserat des Nachbargrundstücks genügt dafür nicht, sobald die Gegenseite widerspricht. Ich lasse eine Bewertung durch einen im Belegenheitsstaat anerkannten Sachverständigen erstellen, weil nur dieser den örtlichen Markt, die Bebaubarkeit und die Registerlage einschätzen kann. Für das deutsche Verfahren wird das Gutachten übersetzt.
Was den Wert im Ausland mindert
Regelmäßig übersehen werden wertmindernde Umstände, die es in Deutschland so nicht gibt. Dazu gehören ungeklärte Bauabnahmen, Abweichungen zwischen Kataster und tatsächlicher Bebauung, Erbanteile weiterer Familienmitglieder, Nießbrauchsrechte zugunsten der Eltern und Rückstände bei Grundbesitzabgaben, die auf dem Objekt lasten. In einigen Staaten kommen erhebliche Übertragungssteuern hinzu, die den erzielbaren Erlös spürbar senken. Solche Lasten gehören in die Bewertung, nicht in eine spätere Überraschung.
Streit über den Wert
Wenn beide Seiten unterschiedliche Gutachten vorlegen, hilft in der Praxis oft die Verabredung auf einen gemeinsamen Sachverständigen, dessen Ergebnis beide als verbindlich akzeptieren. Das spart Zeit und vermeidet, dass ein deutsches Gericht über einen Markt entscheidet, den es nicht kennt. Kommt keine Einigung zustande, muss das Gericht Beweis erheben, was bei Auslandsimmobilien lange dauert und teuer wird.
Verkauf oder Übernahme
Für die Auseinandersetzung stehen im Wesentlichen drei Wege offen, und ihre Eignung hängt weniger vom Recht als von der Lebenslage ab.
Freihändiger Verkauf
Der gemeinsame Verkauf bringt in aller Regel den besten Preis. Er setzt voraus, dass beide Ehegatten mitwirken, und genau daran scheitert er oft. Ich empfehle deshalb, im Rahmen einer Vereinbarung einen Makler, einen Mindestpreis, eine Frist und die Verteilung des Erlöses verbindlich festzulegen und dazu wechselseitige Vollmachten für den Belegenheitsstaat zu erteilen. Ohne diese Vollmachten muss jede Unterschrift einzeln erstritten werden, und jede Reise zum dortigen Notar wird zum Verhandlungsgegenstand.
Übernahme durch einen Ehegatten
Übernimmt ein Ehegatte die Immobilie allein, ist neben dem Wertausgleich die Finanzierung zu klären. Der übernehmende Teil muss das Darlehen allein tragen können, sonst verlagert sich das Problem nur. Ich bespreche in diesen Fällen immer auch, was geschieht, wenn die Bank die Alleinübernahme ablehnt, und nehme eine Rückfalllösung in die Vereinbarung auf.
Zwangsweise Auseinandersetzung
Die deutsche Teilungsversteigerung erfasst nur Grundstücke in Deutschland. Für ein Objekt im Ausland muss das dortige Verfahren betrieben werden, mit dortigen Fristen, dortigen Kosten und häufig deutlich niedrigeren Erlösen. Ich weise darauf früh hin, weil die Drohung mit einer Versteigerung im Auslandsfall meist weniger Druck erzeugt, als der drohende Teil annimmt.
Nutzung durch einen Ehegatten
Bleibt ein Ehegatte in der gemeinsamen Immobilie wohnen, während der andere ausgezogen ist, stellt sich die Frage nach einer Nutzungsentschädigung. Nach der Trennung schuldet der nutzende Teil dem anderen grundsätzlich einen Ausgleich für die alleinige Nutzung des gemeinsamen Eigentums, wobei die Höhe an der ortsüblichen Miete ausgerichtet wird und die Billigkeit die Grenze setzt. Zu berücksichtigen ist, wer Zins und Tilgung trägt, wer die laufenden Lasten zahlt und ob und in welcher Höhe Unterhalt fließt. In vielen Fällen gleicht sich das gegenseitig weitgehend aus.
Wichtig ist die Aufforderung: Ein Nutzungsausgleich wird in aller Regel erst ab dem Zeitpunkt geschuldet, zu dem der ausgezogene Ehegatte ihn verlangt hat. Wer jahrelang schweigt und erst im Scheidungsverfahren rückwirkend abrechnen will, geht meist leer aus. Bei einer im Ausland gelegenen Ferienimmobilie, die keiner der beiden dauerhaft bewohnt, geht es entsprechend um die Verteilung von Nutzungszeiten und Kosten, hier lohnt sich eine einfache Regelung mehr als ein Streit über Beträge.
Kredit und Haftung
Wer den Darlehensvertrag mit unterschrieben hat, haftet der Bank gegenüber weiter, unabhängig davon, wer im Innenverhältnis zahlen soll und wer die Immobilie behält. Die Trennung ändert daran nichts, und ein deutscher Beschluss ändert daran ebenfalls nichts, denn die Bank ist am Verfahren nicht beteiligt.
Innenverhältnis
Im Verhältnis der Ehegatten zueinander ist zu klären, wer die Raten trägt und ob ein Ausgleich verlangt werden kann, wenn einer allein zahlt. Solange die Eheleute zusammenleben, gilt häufig eine stillschweigende Absprache, die mit der Trennung endet. Ab der Trennung kann der zahlende Teil vom anderen den auf ihn entfallenden Anteil verlangen, wobei Unterhaltszahlungen und die Nutzung der Immobilie gegenzurechnen sind.
Entlassung aus der Haftung
Die Entlassung aus der Mithaftung ist allein Sache der Bank. Sie verlangt in aller Regel den Nachweis, dass der verbleibende Schuldner die Belastung allein tragen kann. Bei ausländischen Darlehen kommt hinzu, dass die Bank den Wohnsitzwechsel eines Schuldners nach Deutschland zum Anlass nehmen kann, Sicherheiten nachzufordern. Ich kläre deshalb vor jeder Vereinbarung mit der finanzierenden Bank, was überhaupt möglich ist, und verhandle erst danach über die Verteilung.
Urkunden, Sprache und Vollmachten
Für jeden Schritt am Belegenheitsort brauche ich Urkunden, die dort akzeptiert werden. Deutsche Personenstandsurkunden und Beschlüsse benötigen je nach Staat eine Apostille nach dem Haager Übereinkommen von 1961 oder eine Legalisation, dazu eine Übersetzung. Vollmachten müssen der dortigen Form entsprechen, was oft mehr verlangt als eine deutsche Unterschriftsbeglaubigung. Ich stimme den Wortlaut deshalb vor der Beurkundung mit dem Kollegen vor Ort ab, statt eine deutsche Standardvollmacht zu verwenden, die später zurückgewiesen wird.
Steuern und laufende Kosten
Übertragung und Verkauf lösen im Belegenheitsstaat Steuern aus, deren Höhe und Bemessung ich nicht beurteile, weil dafür die dortige steuerliche Beratung zuständig ist. Ich sorge aber dafür, dass die Frage vor der Unterschrift gestellt wird und dass die Vereinbarung regelt, wer eine anfallende Steuer trägt. Ebenso gehören laufende Kosten in die Regelung: Grundbesitzabgaben, Versicherungen, Hausgeld, Verwaltung und, bei Ferienimmobilien, die Kosten der Instandhaltung außerhalb der Nutzungszeiten.
Wie ich vorgehe
Ich beginne mit dem Registerauszug und dem Darlehensvertrag, weil diese beiden Papiere den Rahmen setzen. Danach kläre ich mit einem Kollegen im Belegenheitsstaat, welche Form eine Übertragung dort verlangt und welche Hindernisse bestehen. Erst dann verhandle ich über Wert und Verteilung, denn eine Einigung, die vor Ort nicht vollzogen werden kann, ist keine Lösung, sondern eine Verlängerung des Streits.
Wenn sich abzeichnet, dass eine Übertragung im Ausland an Genehmigungen oder an der Mitwirkung Dritter scheitert, spreche ich das aus und suche eine wirtschaftliche Ersatzlösung, etwa eine Ausgleichszahlung aus anderem Vermögen oder eine befristete gemeinsame Halteregelung mit klarer Kosten- und Verkaufsklausel. Das ist selten die Wunschlösung, aber es beendet die Sache.
Antje Kaschube, Rechtsanwältin und Fachanwältin für Familienrecht, Königstraße 18, 01097 Dresden, Telefon 0351 27181200.